טורים אישיים

משכנתא, שוק הנדל"ן ומה שביניהם

טורים אישיים30 במרץ 2018    7 דקות
1
משכנתא, שוק הנדל"ן ומה שביניהם
יאיר לוגסי | צילום: פרטי

לאחר תקופת "תור הזהב" של הנדל"ן, שהחלה אי שם ב-2008, עת פרץ משבר ה"סאב פריים" בארה"ב, דבר אשר גרם להורדה משמעותית של ריבית הפריים בארה"ב, וכהשפעה ישירה הוריד את ריבית הפריים בישראל – דבר אשר גרם למשקיעים למשוך את כספם מפיקדונות וחסכונות בבנקים ולהעבירם להשקעה בנדל"ן, תהליך שדילל את ההיצע והגדיל את רמת הביקושים ולפיכך גרם לזינוק בעליית המחירים, אנו עדים היום לתקופה חדשה כך נראה, המביאה איתה לבטח, שינויים ברמת הביקושים מחד, והגדלת ההיצע מאידך.

לבל נתבלבל, אנו עדיין לא רואים ירידות מחירים, מה כן אנו רואים? האטה בהיקף העסקאות. אם כך, מדוע זה קורה?

כוחות השוק המניעים את גלגלי הכלכלה מורכבים בענף הנדל"ן ממספר שחקנים:

זוגות צעירים – משפרי דיור – משפרי דיור סבב ב' – גיל שלישי – משקיעים.

נסביר: השחקן הראשון המניע את גלגלי הכלכלה הינו הזוג צעיר, לפני חתונה או מעט לאחר מכן, רוכש דירה, לרוב 3 חדרים במחיר שידם משגת (בישראל 2018, זה לרוב בעזרת ההורים). אותו זוג צעיר, מתפתח כלכלית ומשפחתית, התא המשפחתי גדל ועמו הצורך בדירה גדולה יותר. אותה משפחה מוגדרת כמשפרת דיור, והיא תמכור את דירתה לזוג הצעיר החדש שיכנס למעגל כוחות השוק.

אותה משפחה שהתרחבה ברבות השנים, תתפתח שוב בהיבט הכלכלי ותשאף לחיי נוחות, לרוב בבית פרטי – אלו הם משפרי הדיור סבב ב'. על אותו משקל, אנו נתקלים לעתים בהורים בגיל השלישי, אשר כל הילדים עזבו את הקן וברצונם למכור את דירתם המרווחת בה גידלו את ילדיהם, ולעבור לדירה קטנה יותר ולרוב חדשה, פנטהאוז או גן -3\4 חדרים, אך בסמוך לילדיהם. אלו ימכרו את דירתם למשפרי דיור סבב ב'. בתווך נמצאים תמיד המשקיעים, המחפשים את השקעות הכדאיות  והרווחיות ביותר.

ההאטה בה אנו צופים כיום, נובעת מסיבה אחת ועיקרית והיא המחיר למשתכן, או כפי שאני קורא לתוכנית – ה"מחיר למסתכן".

התוכנית המוצעת גורמת לזוג הצעיר המניע את הגלגל המפורט לעיל, להמתין לדירה בתוכנית, דבר שגורם למעשה לאותו זוג צעיר להדיר את רגליו משוק הנדל"ן ולא להניע את הגלגל. אם אותו זוג צעיר לא רוכש דירה בשוק, למשפר הדיור -השחקן השני בגלגל, למעשה אין למי למכור, וכן הלאה.

אותו גלגל "נתקע" וזו הסיבה העיקרית להאטה בה אנו צופים כיום. המוכרים ממתינים ואינם מורידים מחירים, והרוכשים ממתינים ואינם משתפים פעולה עם מחירי השוק הנוכחיים. לכן נצפית ירידה בהיקף העסקאות ולא ירידה במחירי הדירות. ועדיין העסקאות שמתבצעות בן במחירי השוק, למעט מדי פעם כשאנו צופים בעסקאות "מציאה" כפי שנהוג לכנות בענף.

לזוגות הצעירים שכן החליטו ללכת על תוכנית מחיר למשתכן, עליכם לשים לב למספר דברים לפני קבלת ההחלטה. נכון שהמחיר בתוכנית זו הינו נמוך ממחיר השוק בכ-200,000 שקלים, וזה די מפתה אני מוכרח לומר. הרי כאחד שמלווה משקיעים ולעיתים משקיע בעצמי, זהו בדיוק טווח המחירים אותו אנו שואפים להשיג במו"מ בעסקה מנצחת, אך חשוב לזכור, כי הזמן הינו פקטור מאוד משמעותי בעסקה כזו.

נסביר: לרוב, זמן ההמתנה לאיכלוס במחיר למשתכן, הינו 3 שנים במקרה הטוב, 4-5 במקרה הרע. בזמן ההמתנה על הזוג הצעיר לשכור דירה לבינתיים.  (להוציא זוגות שיש באפשרות הוריהם לשכן אותם בביתם לתקופה זו) עלות השכירות ל-3 שנים בממוצע של 4000 ₪ לחודש, הרי לנו 150,000 ₪ בקירוב, נוסיף לכך את הרצון הקל ביותר לשדרג מטבח או סוג ריצוף בבית (רמת הגימור במחיר למשתכן הינה ברמת סטנדרט-) והרי לנו שאותה הנחה שקיבלנו בתוכנית, למעשה נמחקה כליל. לא מעט זוגות שהבינו זאת מתחילים לשוב אל שוק היד השנייה. מה יקרה כאשר המון זוגות יבינו זאת?

יחד עם זאת, התוכנית שלא במישרין, השיגה דברים טובים אחרים. היא גרמה לקבלנים לעצור את ההתפרעות שהיתה בדירות יד 1, כיום ניתן לראות תנאים שנותנים הקבלנים, שבעבר לא חלמנו לקבל. על מה אפשר להתמקח כיום עם קבלן? מעבר למחיר, ניתן לשדרג מספר דברים בדירה כמו: מטבח, ריצוף 80\80 במקום 60\60 אותו נוהג הקבלן לתת, עלות שכ"ט עו"ד- הקבלן סופג, והחשוב ביותר לטעמי, נושא ספיגת המדדים- מדד תשומות הבניה. אני נתקל בלא מעט זוגות אשר חותמים על חוזה מול קבלן ללא הבנה בסיסית בחוזה בכלל ובחוזה מקרקעין בפרט. ואז, לקראת סיום שלבי התשלום, מגיעים לגמר חשבון, ומגלים עוד 50,000 ₪ נוספים, ועוד סעיפים הזויים כגון ערבויות שעל הזוג לשלם, לכן אני ממליץ בחום להיוועץ עם יועצים המוסמכים לכך, יועצים חיצוניים ולא כאלו שלהם תלות בקבלן כזה או אחר.

שחקנים נוספים בתוך בליל השחקנים שפרטנו עד כה, הינם הבנקים אשר נותנים משכנתאות. הבנקים אשר כפופים לבנק ישראל ומונחים על ידו, מתנהגים כסוג של קרטל. רמת הריכוזיות גבוהה ועוצמתית ולמעשה עלות ההון (מחיר הכסף אותו אנו קונים מהבנק) די זהה בין הבנקים. אך זה בדיוק מה שהבנקים רוצים שתחשבו, שעיקר המשכנתא נסובה סביב הריבית- טעות נפוצה בקרב רוב הציבור בישראל.

הלוואת המשכנתא בנויה מתמהיל המורכב מ: סכום, מסלול, ריבית, הצמדה, תקופה. תתפלאו לגלות שבתמהיל מסוים 3% ריבית עדיפים על 2%. לכן יש לבדוק היטב את התמהיל המוצע ולפנות לקבלת ייעוץ בתחום, ייעוץ חיצוני כמובן אשר אינו תלוי בבנק כזה או אחר. שוו בנפשכם שבנק הוא חנות לממכר כסף, חנות לכל דבר ועניין, אשר מטרתו העיקרית הינה למקסם את רווחיו. אותו פקיד בנק\יועץ במחלקת המשכנתאות, מונחה ע"י מחלקת האשראי של הבנק ולמעשה משמש כסוכן מכירות של הבנק אשר מטרתו למכור במחיר המקסימאלי והרווחי ביותר לבנק. אל תצפו שפקיד הבנק יעשה עמכם חסד וייתן לכם את התמהיל החסכוני ביותר עבורכם, ההיפך הוא הנכון. ולכן ריצה בין הבנקים בכדי להוריד עשירית מזה ועשירית מזה, הינה פיקציה לכל דבר ועניין, מהסיבה הפשוטה שהחיסכון במשכנתא טמון בתמהיל כולו ולא במרכיב אחד, בטח לא בריבית בלבד.

בטורים הבאים נעמוד על מספר נושאים, כגון: משכנתא – לא מה שחשבתם, אינפלציה, חוזה מכר ורכישה, עמותות וקבוצות רכישה, תוכנית מחיר למשתכן, רכישה מקבלן, מדד תשומות הבניה וכל מה שצריך לדעת בהקשר זה.

בעידן בו מחירי הדיור הגיעו למקסום, באלו מכשירים פיננסיים כן ניתן להשקיע ולקבל תשואה נפלאה, כלכלת משפחה הצריכה השולית ומה שבינהם, קרנות השתלמות קופ"ג וכיוצ"ב. מס פרוגרסיבי\שולי ועוד נושאים אשר מונחים על סדר היום אך רבים מאיתנו לא באמת מכירים לעומק אלא ברמת הכרת המושגים.

אשמח אם תציפו גם אתם נושאים לדיון, ובכלל מוזמנים לפנות אליי בכל נושא ועניין.

הכותב הוא יאיר לוגסי- יועץ פיננסי, משכנתאות ונדל"ן, בעלים של משרד לייעוץ משכנתאות ונדל"ן, ומייסד האקדמיה להשקעות בנדל"ן וגיוס הון, בוגר תואר שני במנהל עסקים והתמחות במימון ושוק ההון, מנהל כספים בכיר-CFO, תואר ראשון במדעי המדינה ומזרח תיכון מאוניברסיטת חיפה.
נייד: 0524689049
מייל: yairfmr@gmail.com
פקס: 04-9511961

כתבות נוספות בטורים אישיים

0

"הפגנתם גבורה ועמידה איתנה"

איגרת ברכה לראש השנה לתושבי הדרום ממפקד מחוז דרום בפיקוד העורף, אלוף משנה יוסי כהן

טורים אישיים29 בספטמבר 2019    דקה אחת
0
יניב סול   

זווית מהיציע | בין אופי ל"זה כבר...

קצת לפני שנבחרת ישראל הפסידה לנבחרת סלובניה, מוליכת ליגת העל, לה היה רק נציג אחד בנבחרת, התמודדה מול מ.ס דימונה האימתנית מליגה ב' במשחק אימון. תתפלאו, אבל מצאנו קשר ביניהם

טורים אישיים10 בספטמבר 2019    2 דקות

כתיבת תגובה

  • חן בן חמו
    יועץ נדלן פרימיום נכסים

    כתבה שאכן משקפת את מצב ההיצע והביקוש בשוק הנדלן. יאיר כתבה מעניינת שבהחלט נותנת תשקיף מדויק לגבי מה שקורה בשוק. לפני שמבצעים עסקת נדל"ן צריך ליווי של יועץ משכנתאות מקצועי בעל ידע עשיר ויאיר לוגסי אכן הבנאדם הנכון בזמן הנכון ממליץ בחום לכל לקוח שרוצה לחסוך כסף רב בלקיחת משכנתא ולקבל הכוונה בדרך אל היעד יאיר זה הכתובת.
    אם חשבתם לקנות או למכור נכס בנהריה חייגו- 0547397528