היה היו בבאר שבע כמה בתי קולנוע. אחד הידועים שבהם היה קולנוע "אורות" בשכונה ג', שפעל ברציפות במשך כ-30 שנה, ומאז נסגר לפני יותר מ-30 שנה הפך למומנט, אבל לא במובן הטוב של המילה. מבנה עומד נטוש ומוזנח, כפצע מכוער בלב ליבה של בירת הנגב המתחדשת. ביום רביעי שעבר, אישרה מועצת העיר פה אחד את השבת מתחם הקולנוע לידי העירייה, כאשר המחיר יהיה עד 14.5 מיליון שקלים.

כשנתיים ו-9 חודשים לאחר הפרסום הבלעדי בעיתון "שבע" על רכישתו החוזרת בידי הרשות של מתחם קולנוע "אורות" מהיזם הפרטי שקנה אותו בזמנו (חבר המועצה אז והיום, יו"ר האופוזיציה בעירייה ויו"ר סיעת "אור" משה ינאי), אישרה מועצת העיר את ההתקשרות של הרשות עם חברה שבשליטת ינאי, שתכלול כאמור תשלום של עד 14.5 מיליון שקלים מהעירייה לחברה עבור קבלת המתחם חזרה לרשות: עד 13 מיליון שקלים מקופת העירייה ו-1.5 מיליון שקלים נוספים מחברת הביטוח של הרשות (חברת "איילון"). יש לציין, שכמתחייב בחוק, לא הגיע יו"ר האופוזיציה לישיבה, ואף העביר מכתב בנושא ההתקשרות שחולק לחברי המועצה.

כזכור, ב-4.5.2017 פרסמנו ש"כ-20 שנה לאחר מכירת מתחם קולנוע 'אורות' שבשכונה ג' ליזם פרטי (תמורת כמיליון וחצי שקלים), אמורה בקרוב עיריית באר שבע לרכוש חזרה מהיזם את המתחם. ל'שבע' נודע, שהעירייה תשלם לאותו יזם כ-14 מיליון שקלים עבור מתחם הקולנוע לשעבר, זאת לאחר שבדיקות ושמאויות שונות העלו שהאיש הוציא סכומי כסף בלתי מבוטלים, שלא הביאו לבסוף להקמת הפרויקט בו חפץ, כולל בקשות לשינוי תב"ע (תוכנית בניין עיר). כידוע, הרשות שוקדת בימים אלה, על תוכנית מתאר חדשה לשכונה ג', הממוקמת באזור מרכזי בבירת הנגב (גם בקרבת העירייה וה'סיטי'). לפי התוכנית, אמור לקום במתחם 'אורות' מוסד חינוכי או תרבותי כלשהו, ומבנה הקולנוע ההיסטורי צפוי לעבור שיקום, כאשר מסביבו ייבנו מגדלי מגורים".

בשבוע שעבר אישרו כאמור, חברי מועצת העיר ללא התנגדות, אך לאחר דיון לא קצר, את ההתקשרות בין העירייה לחברת "י.י.ח.מ השקעות ונכסים בע"מ" שבשליטת ינאי, במסגרת הסכם גישור שהתגבש בין 2 הצדדים, כחלק מהליכי תביעה שהגישה החברה בין היתר נגד הרשות בסך כ-30 מיליון שקלים (כ-29.15 מיליון שקלים, ליתר דיוק…). לשאלתה של חברת המועצה עו"ד מינה קלמן-חדד, מה יקרה אם חברי מועצת העיר לא יאשרו את ההתקשרות, השיב היועץ המשפטי לעירייה עו"ד חיים טורקל, שבמקרה כזה תהיה הרשות חשופה לתביעה בהיקף של כ-40 מיליון שקלים מצד "י.י.ח.מ" (עקב הגידול בעלויות הכספיות מהגשת התביעה נגד העירייה, החברה הכלכלית והוועדה המקומית לתכנון ובנייה, לבית המשפט המחוזי בבירת הנגב ב-2012, ועד היום). עו"ד טורקל שלל את דבריו של חבר המועצה יוסי דדוש כאילו מדובר בעניין "טכני", והדגיש שהנושא "מהותי".

הרוב המיוחד הושג. ישיבה של מועצת העיר באר שבע | צילום ארכיון: "שבע"

בחוות דעתו המפורטת בעניין, ציין טורקל שההסכם (אותו הגדיר כ"מצוין") גובש במשך יותר מ-3 שנות מו"מ. לאחר אישור מועצת העיר ("ברוב מיוחד"), נדרשים גם אישור של שר הפנים ומתן תוקף של פסק דין במחוזי לתשלום 5 מיליון שקלים מהנתבעות לחברה שבשליטת ינאי, כהחזרת כספים ששילמה החברה בזמנו לרשות ולחברה הכלכלית. "איילון" תשלם כאמור 1.5 מיליון שקלים נוספים לתובעת בגין אובדן רווחים, ועל יתרת סכום התביעה שהוגבלה ל-14.5 מיליון שקלים, ייערך הליך בוררות בפני עו"ד רם כספי. לצורך מימון עד 13 מיליון השקלים שהעירייה תיאלץ לשלם לחברה שבשליטת יו"ר האופוזיציה במועצה, אישרו חברי מועצת העיר את בקשתו של גזבר הרשות רו"ח תומר ביטון לקבל הלוואה לזמן ארוך, לתקופה של 15 שנה.

1957 – 2002: פעילות, סגירה ודשדוש

הכל התחיל ב-1957 כאשר הרשות התקשרה עם מספר יזמים בהסכם לחכירת מקרקעין בשכונה ג', לצורך הקמת בית קולנוע. תקופת החכירה נקבעה בהסכם ל-49 שנה, כלומר עד 2006. כן נקבע שעל ההסכם (כולל שאלת הארכתו), יחולו תנאי החכירה הנוהגים בקק"ל, ולכן לטענת התובעת (חברת "י.י.ח.מ") חל הנוהג הקיים ברשות מקרקעי ישראל של הארכה אוטומטית של הסכם החכירה. בהמשך, התארגנו אותם יזמים לחברה בשם "קולנוע אורות הנגב בע"מ", ובאמצעות החברה הקימו והפעילו את קולנוע "אורות". לאחר כמה עשרות שנים, נקלע בית הקולנוע לקשיים כספיים, שהובילו בסופו של דבר לסגירתו, והמבנה נותר מאז נטוש ועזוב.

תקווה מסוימת לשינוי מצבו העגום התעוררה ב-1995 כאשר בעלי הקולנוע והתובעת חתמו על הסכם למכירת זכויות החכירה במקרקעין מ"אורות" ל"י.י.ח.מ", זאת בתמורה ל-900 אלף שקלים בתוספת מע"מ, תשלום מלוא החובות שרבצו בגין המקרקעין לעירייה (לרבות דמי חכירה וחובות ארנונה) ויתר המסים שחלו על הקולנוע עקב המקרקעין והעסקה. בתחילת השנה שאחרי כן (1996), אישרה הרשות באמצעות החברה הכלכלית לפיתוח באר שבע את ההסכם והעסקה שבוצעה במסגרתו. כעבור שנה (ב-1997), אישרו הנהלת ומועצת העיר את מכירת המקרקעין לתובעת בפטור ממכרז, בכפוף לאישור שר הפנים, כנראה בעקבות בקשת התובעת לרכוש את המקרקעין מהעירייה. אולם, מעשה שטן, עסקה זו מ-1997 לא יצאה אל הפועל, ו"י.י.ח.מ" לא פעלה לאכיפתה מסיבות שאינן ברורות כיום.

במקום זאת, בדצמבר 1999, הגישה החברה תביעה נגד הרשות, החברה הכלכלית והוועדה המקומית לתכנון ובנייה, בדרישה לחייב את הנתבעות להאריך את תקופת החכירה שנקבעה בהסכם 1957 ל-49 שנה. באוגוסט 2002, חתמו התובעת והעירייה על הסכם פשרה לגבי אותה תביעה, בו סוכם שהרשות תמכור ל"י.י.ח.מ" את זכויות הבעלות במקרקעין (שווי ההפרש בין זכות החכירה לזכות הבעלות המלאה במקרקעין) בתמורה ששמאי מוסכם שמונה בהסכמת הצדדים קבע: 410 אלף דולר. .

2002 – 2012: קיפאון, מבוכה ותביעה

עיתון "שבע" פרסם ראשון. הידיעה הבלעדית מגיליון 2333

עברה חלפה לה עוד כשנה, ובדצמבר 2003, דרש שר הפנים מהרשות למסור לו מסמכים נוספים לצורך בחינת הבקשה לאישור העסקה. בפועל, לא קודם העניין כלל במשך כ-7 שנים, לא בידי העירייה ולא בידי "י.י.ח.מ". זו האחרונה טענה שהיא לא פעלה בנושא משום שנאמר לה ששר הפנים אישר את העסקה, בעוד הנתבעות טענו שהחברה ידעה גם ידעה ששר הפנים איננו מתכוון לאשר את העסקה, והיא העדיפה להמתין, שמא בעתיד תיפתח אפשרות לקבל את האישור המדובר.

במקביל, לקראת תום תקופת כ-7 השנים המדוברות, הגישה התובעת תוכנית לוועדה המקומית לתכנון ובנייה, כדי שתוכל בין השאר להקים במתחם הקולנוע המוזנח מבני מגורים רבי קומות. הוועדה אישרה את התוכנית בדצמבר 2009 בכפוף לתיקונים מסוימים שנקבעו, לקראת העברתה לאישור הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה, המוסמכת לאשר סופית את התוכנית. ואז, התברר למבוכת כל הצדדים, שמגישת התוכנית כלל איננה בעלת המקרקעין, וכך לא ניתן היה לקדם את הליכי התכנון. כתוצאה מכך, ביוני 2010 פנתה הרשות שוב למשרד הפנים, בצירוף המסמכים שהתבקשה להעביר עוד ב-2003, וביקשה בשנית את אישור העסקה. יומיים לאחר פניית העירייה, הודיע לה המשרד חגיגית, שהוא אינו מאשר את קיום העסקה, משום שלא ניתן היה להתקשר בעסקה בפטור ממכרז לפי הסעיף שעליו ביקשה הרשות להסתמך, שכן לא התקיים התנאי הבסיסי בסעיף הפטור, לפיו הרוכש החזיק בנכס במשך 10 שנים, כאשר גם לא קיימת זיקה בין מטרת החכירה המקורית (בית קולנוע) למטרת החכירה הנוכחית (מבני מגורים ומסחר). זאת ועוד, הזכויות של "י.י.ח.מ" במקרקעין לא מוחזקות בידה כדין.

2012 – 2020: הפרה, הכחשה ונכונות

"י.י.ח.מ" עתרה למתן פסק דין הצהרתי בדבר הפרת הסכמים והתחייבויות בין הצדדים לכאורה, ודרשה פיצויי הסתמכות וקיום לזכותה בגין היעדר האפשרות לממש את הפרויקט אותו התעתדה התובעת ליזום על המקרקעין נשוא המחלוקת, בו השקיעה סכומי כסף גדולים בין 1995 ל-2011, זאת נוכח אי קבלת אישור משרד הפנים למכירת הזכויות במקרקעין. התביעה הסתמכה על 2 חוות דעת של רו"ח ושמאי מקרקעין.

הנתבעות טענו להגנתן בעיקר להיעדר עילה, משום שמלכתחילה היה ברור וידוע לתובעת שעסקת המכר טעונה אישור של שר הפנים, כפי שנקבע בהסכם הפשרה ובדיונים שקדמו לחתימתו, וכמו שנמסר ל"י.י.ח.מ" או מי מטעמה בהזדמנויות שונות בידי עובדים של אותן נתבעות. בסופו של דבר, הביעה העירייה נכונות לפצות את התובעת, כאשר מרכיבי הפיצוי כללו את השקעותיה של "י.י.ח.מ" ברכישת המקרקעין בהליך הדו שלבי ששולמו לרשות או לחברה הכלכלית והשקעות והשבחות במקרקעין שלא נמצאות במחלוקת, ונבדקו בידי הגורמים המקצועיים בעירייה, לאחר שיערוך מתאים. הסכומים שהושקעו בידי התובעת במקרקעין ובהשבחתם כשוויים כיום באים לביטוי משמעותי בשווי השוק של המקרקעין, ככל שהרשות אכן תוציא את המקרקעין למכירה חוזרת במכרז פומבי, בהתאם לתוכניות שגובשו. העירייה סירבה לפצות את "י.י.ח.מ" על הפסד רווחים עתידיים, אך הסכימה לשלם לתובעת פיצוי על עלות הקרקע, דמי הסכמה, הוצאות שונות (אדריכלים, שמאים, מודדים, רו"ח ועו"ד), ריבית והצמדה. עלויות אלה אינן כוללות את הכספים ששילמה "י.י.ח.מ" בזמנו לבעלי הקולנוע בעת רכישתו, כאשר נותרה מחלוקת בין השאר לגבי חובתה של העירייה להשבת כספים שלכאורה היא כלל לא קיבלה.

2020 – ?: ימים יגידו…

הסכומים שהרשות והחברה הכלכלית מוכנות לתת בסך כ-5 מיליון שקלים משקפים את המצב החוקי בו בוטלו 2 העסקאות בין העירייה לתובעת, ויש מקום לבצע את החזרת הכספים ששולמו לרשות ו/או לחברה הכלכלית בידי "י.י.ח.מ" וסכומים שהושקעו בידי התובעת באופן ישיר עקב העסקה, לאור הקשר הסיבתי הישיר שבין אישור העברת זכויות החכירה בידי החברה הכלכלית לקיומן של העסקאות בהליך הדו שלבי וההשקעות הנוספות שהושקעו במקרקעין במהלך השנים. עו"ד טורקל יחד עם הגורמים המקצועיים הרלוונטיים בעירייה ומשפטנים מומחים בתחום שאינם "בתחום המערכת העירונית", והתבקשו לחוות את דעתם המקצועית בנושא, סבורים שתשלום זה מהווה את הרף התחתון של הסיכון המשפטי בתיק.

תשלום נוסף של 1.5 מיליון שקלים, המשקף אובדן רווחים כתוצאה מהעסקה, אמור להיות משולם בידי חברת הביטוח של הרשות, כך שהעירייה מצידה מתחייבת במסגרת ההסכם רק להשבה של סכומים שאינם במחלוקת, והתובעת לא הייתה משלמת ומשקיעה אותם אלמלא אישור עסקת החכירה בזמן אמת בידי החברה הכלכלית ב-1996 ורכישת יתרת הזכויות במקרקעין ב-2002.